North San Jose会是下一个投资热点吗?——人间天堂 硅谷探秘(五)

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连续几年,硅谷的房价一直处于疯涨状态,直到2018年5月,房价终于趋于冷静。过去因为交通的原因,东湾一直是房价洼地,但是Google、Apple、Facebook这几个科技巨头在东湾、San Jose几个城市建立新园区,理所当然的也带动了这边的房价。


最近Wen分享了一些硅谷买房知识,颇受好评。但是也有客户和朋友提出,希望Wen继续写城市介绍系列。之前介绍过Newark、Sunnyvale和Fremont,这一次我们来讲讲San Jose。

San Jose因为城市很大,每个区域的差异也大,今天这篇主要讲讲最近最火的North San Jose。


San Jose 介绍



圣何塞(SanJosé;/ˌsænhoʊˈzeɪ/),或译圣荷西,是美国加州旧金山湾区的一个城市。位于旧金山湾区南部、圣克拉拉县和硅谷境内,是在人口上加州的第三大城,仅次于洛杉矶和圣迭戈,并且在2005年超越底特律市成为美国的第十大城;圣何塞也是圣克拉拉县的首府。


圣何塞在1777年建立时为西班牙属墨西哥新加利福尼亚(后来的上加利福尼亚)的第一个城镇,是一个为了提供附近军事设施食物而设的农业镇。在做为一个农业城镇150年后,圣何塞渐渐成为旧金山和后来1970年代硅谷的一个住房社区。随着高科技公司在1980年代和1990年代创立于或移入圣何塞,圣何塞也逐渐成为硅谷的商业和研发中心,也开始有了硅谷首都(Capitalof Silicon Valley)这个别名。


圣何塞市内也有大量的高科技公司,除了要新建园区的Google、Apple,也是Adobe、BEA、思科、和eBay等公司的总部,和Flextronics、惠普、IBM、日立、Ericsson和洛克希德·马丁等公司的重要办公室和研发地点。



圣何塞的总面积为461.5平方千米(178.2平方英里),其中452.9平方千米(174.9平方英里)为陆地、8.4平方千米(3.24平方英里)为水面,水面面积占了总面积的1.86%。


圣何塞极为靠近圣安德烈亚斯断层,为许多加州地震的来源。自有记录来最严重的地震发生于1906年,造成圣何塞和湾区许多城市的严重损害。其他靠近圣何塞的断层分别为MonteVista断层、海沃德断层带、北Calaveras断层、和中Calaveras断层。


圣何塞的气候与大部分旧金山湾区相同——地中海型气候。然而,因为圣何塞位于较内陆且三面环山,阻挡了大部分水汽进入,圣何塞的气候相对更干旱。四季温度,白天大约是15-29摄氏度,夜间大约5-15摄氏度。


North San Jose


North San Jose主要是Zip Code 95131、95132、95133、95134这四个区域。



其中North Valley(95131, 95132, 95133)是目前相对热门的区域。


95131地理位置很好,靠近未来的GoogleCampus,附近有Bart,大华超市,Hmart,社区也已经established,中国人很多,SFH,TH和CONDO都有选择。生活便利,但是目前没有什么好学区。



95132覆盖了NorthSan Jose的好学区。靠山,空气更好,房子以SFH为主,社区相对稳定。尤其是Noble小学附近,风景很好,社区环境很漂亮,但是房源有限。


95132的优质小学有:

Northwood Elementary School (10分)

从下图可以看出小学附近生活的人口比例,Asian占到53%。



还有RuskinElementary School(7分),NobleElementary School(7分),MajesticWay Elementary(7分),SummerdaleElementary(7分)等小学。自从greatschool调整了评分标准,过去很多10分的学校忽然降到7-8分。我们可以再看看2012/2011这几个小学的API评分。

Ruskin Elementary 943/937

Northwood Elementary 906/885

Majestic Way Elementary 886/866

Noble Elementary 886/876

Summerdale Elementary 872/842

95132的10分高中PiedmontHills High School,亚裔比例也占到53%。


关于GreatSchool的评分标准:


根据GreatSchools.org 2017年5月发表的一份针对加州学校的研究报告显示:在旧的评分体系下,只有2%的非裔和6%的西裔学生在评分高的学校里读书,但是白人和亚裔学生就读评分高学校的比例却高达58%和91%;有将近75%的非裔和58%的西裔学生在考试成绩差的学校里读书,但是白人和亚裔学生就读考试成绩差的学校的比例仅仅是5%和3%。于是在这样的前提下,greatschools就放弃了以前分数当老大的标准,而同时增加了学生的进步,少数族裔的成绩和低收入学生的成绩。其中传统考试成绩在评分中占47%,学生的进步占25%,非裔、西裔等学生和低收入家庭的百分比高达28%。

举个例子,一个小学按照旧的评分标准是一个9分的好学校。但是,该学校的一些少数族裔成绩低于州的平均水平,因此族裔这项就被评为2分。尽管该学校的考试成绩达到9分,但是少数族裔的表现欠佳将该学校的评分拉到6分。前文说的那些10分的学校就是被这么拉下马的。但评分的改变并不影响现实的学校情况,学校本身的教育水平、师资力量、学生素质都没有变化,很多现在看是7分、8分的学校,在今年GreatSchool改标准之前都是10分,9分的高分学校,学生成绩都非常好。


95133算是变化中的地区,总体来说交通比较方便(680),附近有safeway,capital mall等几个超市广场,去95131的大华也不远,还有几个新楼盘,但是学校不怎么样,随着亚裔增多,学校也有可能会变好。治安还可以,以Mckee为界,以北亚裔居多,往南就是墨区。



95134相对来说交通方便一点,但是没有什么好学校,离著名的垃圾场较近,房价便宜一点点。还有相当大的一个区域在San Jose机场航线下,要留意。


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关于Wen Zhao——把给客户买房当作给自己买房的经纪,在你预算内能帮你买到最好的房子。


Wen Zhao毕业于北大,现在是美国最大的房产公司Keller Williams的TOP房产经纪。

Wen在北大学习期间,曾被送往美国WashingtonUniversity和Emory University 商学院交换学习。在Emory时,谈判(Negotiation)课程拿到最高分,并和Team为UPS全球跨境业务做了市场调研分析,熟悉各个国家的文化及消费者习惯。


26岁成为凤凰卫视史上最年轻的总监,曾主管三个部门。2008年创办男装品(HANY.CN),靠着优质的产品和服务,现在HANY已经是年销售上亿的在线服装公司。在辛苦的创业初期,凤凰卫视的各位同仁倾力相助,所有的男主持人都身穿HANY男装,并在所有凤凰台为HANY做广告。


但是,我从来不是一个商人。

在凤凰卫视工作的时候,从负责所有的媒体合作,到创办运营凤凰博客,再到后来负责所有主持人、凤凰大型活动的合作,手里是有一定权利的。可是,每一天,我都过的很坦然,在那个职位上,没有收过合作伙伴的一分钱,我做的每一个决定,都是把公司的利益摆在第一位。所以,在凤凰,成长很快,也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老板对我说,他从华尔街一路走到香港、北京,我是唯一一个让他感受到感动的员工,从我身上,他也看到了简单就是力量。Realtor这个职业对于我来说,充满乐趣,挑战和成就感。


为客户在预算内以最少的钱买到他们的Dream House,是Wen的目标以及从事这份工作的最大动力。


曾有客户对Wen说“你是世界上最好的agent,遇到你是我们的幸运”。Wen深知对于大多数人而言,房产是人生中所拥有的最贵重的投入和资产,不仅承载了居住与投资的功能,还承载了“家”的情感因素,是一个充满幸福回忆的地方。所以,Wen是用心去帮每一位客户找到他们的DreamHouse,就像是为Wen自己挑选房子一样。


获奖经历

2018年,Keller Williams Cupertino Capper and Rising Star,全公司几百位Agent,只有11位获得Capper,唯一一个Star奖杯颁给了我。



怎样算是一个好的Agent


I put your needs first because I want to be the best Realtor possible.


永远把客户的利益放在第一位。能够深入了解客户需求:客户的家庭状况,现在工作情况,将来的工作打算,预算等等。非常了解湾区房地产市场:交通、学区、价格、户型结构,房子的各种软硬伤……。从上面最基本的三点出发,为客户提供最优的买房选择;加上诚实、善良的品性,高超的谈判技巧,在买卖房屋的过程中维护自己客户的利益。如果您有意向在硅谷置业投资,我将为您提供专业的房产咨询服务,个人微信号“wenzhaoca”,邮箱“wenzhaoca@gmail.com”。


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From Google clients:

I highly recommend Wen Zhao who is our buyer agent, she is the person we trust.We talked to a few agents, she was not the one with highest volume, but we all know what we need is the better service, she offers excellent one.She spent time talking with us to make sure she understands what we need, she is always available, she gave us advice on location, age, schools and potential repair cost, we understood all pros and cons before making offer. We were able to avoid a risky purchase.She is professional and has wide knowledge about construction, renovations and materials. She gave us valuable ideas about house conditions, renovation plans, helped us interview contractors, walked with usto pick materials and shared resources she has.The most important thing is the price.She knows market very well, and she spent huge effort on case study and offer negotiation trying to save money for us. It is always exciting to get a new home with price below appraisal, but what really matter is how much higher is your offer above the others, we won the house at the 2nd place. That's awesome experience!


买房案例二


这是一位在Facebook工作的客户。Wen帮客户在预算内买到Newark最好的位置,风景优美,超过7000sqft的lot,四个卧室的大房子。购买价格低于心理价位。Wen当时了解到这个房子的屋主在这里生活了超过25年,对于房子的一草一木都充满了感情,Wen为客户准备了一封信随offer一起递出,房主说因为这封信深深打动了他们,因此在众多offer里面选择了我们,并且没有给其他人counter offer的机会。


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Dear Wen,

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有时候ListingAgent就是要有一双“魔术手”,可以帮客户用最少的预算,把房子变得最漂亮,再推向市场。Wen的seller客户说看过Wen“装扮”过的房子后,都不舍得出售了,只想自己再住进来。下面的照片来自Wen亲手打造的房子。


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