进入购房合同后,你还有哪些工作需要做?——湾区买房经验谈(三)

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这时候,你们肯定是开心+懵圈的状态,接下来干什么呢?

首先,恭喜你在千挑万选后,买到喜欢的房子,进入合同!

接下来,还有很多后续的工作,但是大部分都是银行和你的agent的工作,你最重要的事情是配合银行、agent提交各种材料,以及签字。



我们按照时间顺便来一一列出主要的流程:


第一,确定close的时间。


在递offer之前,银行会确定你的贷款流程时间,这个也就是transaction的时间。在agent递交offer时,会把这个天数写在合同内,双方签字的第二天,开始正式进入transaction。到最后1天,银行放款,Title company去city把你们的名字登记在房子上,也就是你们通常听到的close。


第二,交定金。


按照合同约定的时间(通常是1天或者3天),你需要去指定的escrow公司交定金(通常为房价的3%),你的agent会帮你安排好时间地点。


第三,安排房屋估价。


签字后的合同交给银行,尽快安排房屋的appraisal,要注意银行给你的贷款金额是以appraisal的金额为准,而不是购房价格,如果appraisal过低,有可能你需要补首付款。所以agent需要在递交offer之前为你权衡好你的出价,贷款比例。


第四,购买房屋保险。


银行会要求你们购买房屋保险,推荐这三家保险公司:第一,State Farm;第二,Farmes;第三,Ameriprise Auto&Home Insurance。

第五,Home warranty。

通常我会让seller为buyer买个一年的home warranty。


第六,Final walk through。


通常是在close前5天左右,由agent陪同去检查下房屋,这个检查与inspection不同,主要是看看房屋和你递offer时有什么不同,还有双方约定有些维修的部分是否完成。

整理一个我自己用的checklist给你们:

检查每个灯

打开水龙头,查看是否有漏水

检查所有电器

检查车库开关

开关所有的门

检查马桶

检查天花板,墙壁和地面

检查厨房垃圾处理器及抽风机

检查冷暖气

开关所有的窗户

检查烟雾报警器和一氧化碳报警器

确保所有的垃圾被清理干净


第七,签字


银行走完所有的流程后,会发给你所有的文件,你确认无误后,银行会发给title公司,agent会帮你协调去title company签字的时间。在title公司签字时,你可以提前从银行买一张cash(首付款),签字时直接交给title company。


第八,Close


通常签字后,当天或者第二天银行会放款,把你的贷款金额转到title company,之后title公司会去city给你做记录,这个房子就正式属于你们啦。你的agent会协助你们去拿你们新家的钥匙。




有时候,Title Company会提前给你一份文件,要求你详细填写,最重要是你们选择什么样的title在房产上。


通常,在加州,夫妻共同买房有两个比较常见的title: 1. Joint Tenants 2. Community Property with Right of Survivorship





我不一一列举具体不同,只讲一下最重要的区别:


首先,在产权转移上,两者没有什么区别,在一方死亡后,另一方都是自动继承死亡一方的权益,例如丈夫去世,妻子自动独自拥有房子100%的产权。

第一,通常我们会加上withright of survivorship。如果没有这个,如果夫妻一方意外去世,那么房子要经过法院拍卖(probate),还完所有欠款后,余款给另一方;如果withright of survivorship,一方意外去世,另一方直接拥有100%产权,房子不需要经过probate。

第二,关于communityproperty和jointtenants。

从税务的角度考虑CommunityProperty with Right of Survivorship此种title可以极大的省所得税(Capital Gain tax)。

举例来说:

如果夫妻双方用的jointtenants title,如果房价上涨,那么当一方去世时,房子的一半可以使用现有的价格,但是另一半仍以购买时的价格计算。

例如,夫妻两人2010年花费$800K买了一栋房子,到了2018年,丈夫因为意外去世,妻子自动继承丈夫产权,并需要卖掉房子,此时房子价值已经涨到$2M。如果房子的title是按照JointTenants来写的,那么房子出售的时候税务部门(IRS)会认为妻子有很大的CapitalGain,算法是,妻子的原始花费为$800K的一半 - $400K,加上$2M 的一半= $1.4M,这个被认为是计算税时的总base,而卖房时房子的价值为$2M,故妻子的CapitalGain为$2M- $1.4M = $600K,$600K的税可不小!

相对的,如果当时房子的title放的是CommunityProperty with Right of  Survivorship,这个税就不用交,因为在此title下,妻子会被认为在这个房子的税务上也完全的“接管”丈夫的一切,IRS算税的时候也就直接会把$2M作为计算的base,从而妻子就不用交任何的CapitalGain tax。

另外,如果房子为自住,5年内住满2年夫妻还可以每人享受25万的免税额。涉及到税法,本文不再详细展开。

例如,夫妻title可以这样写:

XX and XX, husband and wife as community property with right of  survivorship.


声明 所有文章均属作者原创,如需转载,请联系本人。


关于Wen Zhao——把给客户买房当作给自己买房的经纪,在你预算内能帮你买到最好的房子。


Wen Zhao毕业于北大,现在是美国最大的房产公司Keller Williams的TOP房产经纪。


Wen在北大学习期间,曾被送往美国WashingtonUniversity和Emory University 商学院交换学习。在Emory时,谈判(Negotiation)课程拿到最高分,并和Team为UPS全球跨境业务做了市场调研分析,熟悉各个国家的文化及消费者习惯。


26岁成为凤凰卫视史上最年轻的总监,曾主管三个部门。2008年创办男装品(HANY.CN),靠着优质的产品和服务,现在HANY已经是年销售上亿的在线服装公司。在辛苦的创业初期,凤凰卫视的各位同仁倾力相助,所有的男主持人都身穿HANY男装,并在所有凤凰台为HANY做广告。


但是,我从来不是一个商人。

在凤凰卫视工作的时候,从负责所有的媒体合作,到创办运营凤凰博客,再到后来负责所有主持人、凤凰大型活动的合作,手里是有一定权利的。可是,每一天,我都过的很坦然,在那个职位上,没有收过合作伙伴的一分钱,我做的每一个决定,都是把公司的利益摆在第一位。所以,在凤凰,成长很快,也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老板对我说,他从华尔街一路走到香港、北京,我是唯一一个让他感受到感动的员工,从我身上,他也看到了简单就是力量。Realtor这个职业对于我来说,充满乐趣,挑战和成就感。


为客户在预算内以最少的钱买到他们的Dream House,是Wen的目标以及从事这份工作的最大动力。


曾有客户对Wen说“你是世界上最好的agent,遇到你是我们的幸运”。Wen深知对于大多数人而言,房产是人生中所拥有的最贵重的投入和资产,不仅承载了居住与投资的功能,还承载了“家”的情感因素,是一个充满幸福回忆的地方。所以,Wen是用心去帮每一位客户找到他们的DreamHouse,就像是为Wen自己挑选房子一样。


获奖经历


2018年,Keller Williams Cupertino Capper and Rising Star,全公司几百位Agent,只有11位获得Capper,唯一一个Star奖杯颁给了我。


怎样算是一个好的Agent


I put your needs first because I want to be the best Realtor possible.

永远把客户的利益放在第一位。能够深入了解客户需求:客户的家庭状况,现在工作情况,将来的工作打算,预算等等。非常了解湾区房地产市场:交通、学区、价格、户型结构,房子的各种软硬伤……。从上面最基本的三点出发,为客户提供最优的买房选择;加上诚实、善良的品性,高超的谈判技巧,在买卖房屋的过程中维护自己客户的利益。如果您有意向在硅谷置业投资,我将为您提供专业的房产咨询服务,个人微信号“wenzhaoca”,邮箱“wenzhaoca@gmail.com”。



买房案例一


这是一位在Google工作的客户。客户是工程师,所以在比较房子的时候非常理智和冷静,加上对我的信任,所以我们很快速的锁定了目标房子。Wen除了对房子的地基,材料,建筑成本,维修成本都很了解之外,最大的特长是非常擅于谈判,为客户争取利益。在和Listingagent接触一周后,给对方留下了良好的印象,所以在没有counteroffer的情况下,以第二名的出价拿到了我们的目标房子,比客户心理价位少了近十万。Wen的这位客户说,因为Wen对市场的足够了解,所以第一次Offer就能买到房子,相比他同事下了20次offer还没买到,太高效了,是完全超出预期的一次合作。客户主动给Wen写了一篇评价,发在Google内部网站,希望对他的同事们有所帮助。


From Google clients:

I highly recommend Wen Zhao who is our buyer agent, she is the person we trust.We talked to a few agents, she was not the one with highest volume, but we all know what we need is the better service, she offers excellent one.She spent time talking with us to make sure she understands what we need, she is always available, she gave us advice on location, age, schools and potential repair cost, we understood all pros and cons before making offer. We were able to avoid a risky purchase.She is professional and has wide knowledge about construction, renovations and materials. She gave us valuable ideas about house conditions, renovation plans, helped us interview contractors, walked with usto pick materials and shared resources she has.The most important thing is the price.She knows market very well, and she spent huge effort on case study and offer negotiation trying to save money for us. It is always exciting to get a new home with price below appraisal, but what really matter is how much higher is your offer above the others, we won the house at the 2nd place. That's awesome experience!


买房案例二


这是一位在Facebook工作的客户。Wen帮客户在预算内买到Newark最好的位置,风景优美,超过7000sqft的lot,四个卧室的大房子。购买价格低于心理价位。Wen当时了解到这个房子的屋主在这里生活了超过25年,对于房子的一草一木都充满了感情,Wen为客户准备了一封信随offer一起递出,房主说因为这封信深深打动了他们,因此在众多offer里面选择了我们,并且没有给其他人counter offer的机会。


From Facebook clients:

Dear Wen,

Thank you for helping us to find this perfect home! We appreciate and enjoyed that you looked so many houses with us,and helped us make our decision.I see that you have a very good eye for excellent houses, and you're an expert on house value appraisal. I felt that I saved a lot of money on buying this house. You consider for us, and one very house search you gave us best options and useful information (schoolrate, commute time, safety etc.), which saved us a lot of time.Your constant positive energy, your brilliant sense of market, all combined you as a great real estate agent with big potential!We appreciate all of your time spent for helping us purchase our first home in California.


买房案例三


这个房子的位置是客户一直最想要的,客户本身是设计出身,所以除了位置也希望买一个房屋内部条件不太好需要remodel的。这个房子从第一次下offer到我们拿到手,经历了两个多月的时间。我们和allcash的buyer竞争,中间经历了好几次波折,最后结果是比我们第一次下offer还少了一万多拿下房子。在银行贷款过程中,因为房子的condition比较差,也出现了些困难,但是一次次的,客户一家人和我并肩作战,互相鼓励互相信任,最后都跨越了困难,成功的买到了他们最喜欢的房子。


Wen的Listing House:


有时候ListingAgent就是要有一双“魔术手”,可以帮客户用最少的预算,把房子变得最漂亮,再推向市场。Wen的seller客户说看过Wen“装扮”过的房子后,都不舍得出售了,只想自己再住进来。下面的照片来自Wen亲手打造的房子。


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