购房合同隐藏的信息——湾区买房经验谈(五)

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看到喜欢的房子,你的agent会跟你说,我们要下Offer了,这个Offer指的什么呢?就是购房合同。合同至关重要,关系到你是否可以买到房子,订金是否可以拿回,更是在买卖过程中出现争议时的法律依据。


今天Wen就来讲讲购房合同里面的几个关键点,了解了这些,虽然你不用自己写合同,但是至少你在签合同时可以清楚知道自己拥有和放弃了哪些权益。


合同一共15页,是由加州房地产协会的律师撰写的,我们现在就来详细看看。


前面几页是表明agent和客户之间的代理关系;小心WireFraud汇款诈骗,agent是否代表多个买家等,这些是范本,签字即可。


我们最需要关注的正本合同——“CALIFORNIA RESIDENTIALPURCHASE AGREEMENT AND JOINT ESCROW INSTRUCTIONS”,一共十页。

第一页:

在这一页,你需要认真核对一下房屋地址和购房价格。通常订金是房价的3%,合同里面默认seller接受合同后3个工作日交订金到Escrow,但是现在为了提高Offer竞争力,通常会选1个工作日交订金。

第二页:

涉及到很重要的Contingency,Contingency的意思是你在一定时间内保有这个权利可以随时拿回订金退出合同,合同里面主要有三个Contingency——Loan Contingency,Appraisal Contingency,Inspection Contingency。


你可以选择是否Remove Loan Contingency和Appraisal Contingency。这两个Contingency有什么区别呢?


Loan Contingency,顾名思义,和银行Lender有关,例如你加了21天的Loan Contingency,在对方接受Offer之后的21天内,如果发现这个房子有诉讼,违章加建或者你的信用分数不够等等,而导致银行不能贷款,你可以拿回订金退出合同。


Appraisal Contingency,和你是否有足够的首付买房子有很大关系。进入合同后,银行会第一时间派出估价师对房屋进行估价,通常我们都是20%首付,80%银行贷款。但是这个80%的金额不是取决于你购买的房价,而是取决于估价师对房屋的估价。例如,你购买金额是120万美金,首付24万,银行贷款96万,但是appraisal房子只有100万美金,那么银行最多给你贷款80万(80%),你首付就需要40万,这个差价16万需要你自己补上。所以这个Contingency的目的是如果估价低了,你首付款不够,你还可以拿回订金退出合同。通常来说,一个有经验的agent在出价时必须要考虑appraisal的风险。


这一页的第6项,是留给agent发挥的,可以写一些对Seller的其他要求(合同里面没有的),但是要非常慎重。


第三页:

这一页重点内容是:第一,购房过程中涉及的各种费用谁来支付,例如escrowfee,titleinsurance,countytransfer tax等等,每个城市都有通用的规则;第二,买的房子包含什么,例如冰箱,洗衣机等等;第三,买的房子不包含什么,例如你不喜欢后院的工具房,可以要求seller交房时清理掉。

如果房屋里面有一些Lease的东西,例如太阳能供电系统,一定要提前和seller核实具体的条款。


第四页

最主要是关于seller是否要回租房屋,或者房子里面现在有租客,在交房前租客是否要搬走。如果你买的是投资房,房屋里面有租客,而且你允许租客继续租这个房子,注意做好租客的押金交接工作,以及租客保险的购买。


第五页:

默认我们买房是“AS-IS”,除非有其它特别说明。这个代表Buyer不需要Seller对房屋再做任何的维修工作。


第六页:

这里重点涉及我们前面提到的InspectionContingency,例如你加了5天的InspectionContingency,那么在进入合同5天内,你可以请专人来检查房屋,如果有发现和之前disclosure不符的地方,你可以退出合同。通常在南湾,seller在出售房屋时已经做好各项检查工作,但是东湾那边很多时候是买房者自己找专业公司进行房屋检查。

在市场竞争激烈的情况下,很多时候seller会要求你remove所有的contingency,这时你需要再签字另外一份文件。


第七页至第九页:

这几页内容,主要是关于escrow的instruction,如果有争议应该怎么解决,以及一些名词解释。


第十页:

最主要是双方agent以及公司的信息,还有最后close时,title company需要填写的内容。

上面说了合同的重点,对于Buyer来说,最重要是考虑价格,还有三个contingency,contingency可以说是双刃剑,如果加了,是保护Buyer的权益,但是也会降低Offer的竞争力。所以要从Offer竞争强度,房屋condition,Buyer对房子的喜爱程度,银行贷款的信心等等多方面权衡考虑。


声明 所有文章均属作者原创,如需转载,请联系本人。


关于Wen Zhao——把给客户买房当作给自己买房的经纪,在你预算内能帮你买到最好的房子。


Wen Zhao毕业于北大,现在是美国最大的房产公司Keller Williams的TOP房产经纪。

Wen在北大学习期间,曾被送往美国WashingtonUniversity和Emory University 商学院交换学习。在Emory时,谈判(Negotiation)课程拿到最高分,并和Team为UPS全球跨境业务做了市场调研分析,熟悉各个国家的文化及消费者习惯。

26岁成为凤凰卫视史上最年轻的总监,曾主管三个部门。2008年创办男装品(HANY.CN),靠着优质的产品和服务,现在HANY已经是年销售上亿的在线服装公司。在辛苦的创业初期,凤凰卫视的各位同仁倾力相助,所有的男主持人都身穿HANY男装,并在所有凤凰台为HANY做广告。


但是,我从来不是一个商人。

在凤凰卫视工作的时候,从负责所有的媒体合作,到创办运营凤凰博客,再到后来负责所有主持人、凤凰大型活动的合作,手里是有一定权利的。可是,每一天,我都过的很坦然,在那个职位上,没有收过合作伙伴的一分钱,我做的每一个决定,都是把公司的利益摆在第一位。所以,在凤凰,成长很快,也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老板对我说,他从华尔街一路走到香港、北京,我是唯一一个让他感受到感动的员工,从我身上,他也看到了简单就是力量。Realtor这个职业对于我来说,充满乐趣,挑战和成就感。


为客户在预算内以最少的钱买到他们的Dream House,是Wen的目标以及从事这份工作的最大动力。

曾有客户对Wen说“你是世界上最好的agent,遇到你是我们的幸运”。Wen深知对于大多数人而言,房产是人生中所拥有的最贵重的投入和资产,不仅承载了居住与投资的功能,还承载了“家”的情感因素,是一个充满幸福回忆的地方。所以,Wen是用心去帮每一位客户找到他们的DreamHouse,就像是为Wen自己挑选房子一样。


获奖经历

2018年,Keller Williams Cupertino Capper and Rising Star,全公司几百位Agent,只有11位获得Capper,唯一一个Star奖杯颁给了我。


怎样算是一个好的Agent


I put your needs first because I want to be the best Realtor possible.

永远把客户的利益放在第一位。能够深入了解客户需求:客户的家庭状况,现在工作情况,将来的工作打算,预算等等。非常了解湾区房地产市场:交通、学区、价格、户型结构,房子的各种软硬伤……。从上面最基本的三点出发,为客户提供最优的买房选择;加上诚实、善良的品性,高超的谈判技巧,在买卖房屋的过程中维护自己客户的利益。如果您有意向在硅谷置业投资,我将为您提供专业的房产咨询服务,个人微信号“wenzhaoca”,邮箱“wenzhaoca@gmail.com”。


买房案例一


这是一位在Google工作的客户。客户是工程师,所以在比较房子的时候非常理智和冷静,加上对我的信任,所以我们很快速的锁定了目标房子。Wen除了对房子的地基,材料,建筑成本,维修成本都很了解之外,最大的特长是非常擅于谈判,为客户争取利益。在和Listingagent接触一周后,给对方留下了良好的印象,所以在没有counteroffer的情况下,以第二名的出价拿到了我们的目标房子,比客户心理价位少了近十万。Wen的这位客户说,因为Wen对市场的足够了解,所以第一次Offer就能买到房子,相比他同事下了20次offer还没买到,太高效了,是完全超出预期的一次合作。客户主动给Wen写了一篇评价,发在Google内部网站,希望对他的同事们有所帮助。


From Google clients:

I highly recommend Wen Zhao who is our buyer agent, she is the person we trust.We talked to a few agents, she was not the one with highest volume, but we all know what we need is the better service, she offers excellent one.She spent time talking with us to make sure she understands what we need, she is always available, she gave us advice on location, age, schools and potential repair cost, we understood all pros and cons before making offer. We were able to avoid a risky purchase.She is professional and has wide knowledge about construction, renovations and materials. She gave us valuable ideas about house conditions, renovation plans, helped us interview contractors, walked with usto pick materials and shared resources she has.The most important thing is the price.She knows market very well, and she spent huge effort on case study and offer negotiation trying to save money for us. It is always exciting to get a new home with price below appraisal, but what really matter is how much higher is your offer above the others, we won the house at the 2nd place. That's awesome experience!


买房案例二


这是一位在Facebook工作的客户。Wen帮客户在预算内买到Newark最好的位置,风景优美,超过7000sqft的lot,四个卧室的大房子。购买价格低于心理价位。Wen当时了解到这个房子的屋主在这里生活了超过25年,对于房子的一草一木都充满了感情,Wen为客户准备了一封信随offer一起递出,房主说因为这封信深深打动了他们,因此在众多offer里面选择了我们,并且没有给其他人counter offer的机会。


From Facebook clients:

Dear Wen,

Thank you for helping us to find this perfect home! We appreciate and enjoyed that you looked so many houses with us,and helped us make our decision.I see that you have a very good eye for excellent houses, and you're an expert on house value appraisal. I felt that I saved a lot of money on buying this house. You consider for us, and one very house search you gave us best options and useful information (schoolrate, commute time, safety etc.), which saved us a lot of time.Your constant positive energy, your brilliant sense of market, all combined you as a great real estate agent with big potential!We appreciate all of your time spent for helping us purchase our first home in California.


买房案例三


这个房子的位置是客户一直最想要的,客户本身是设计出身,所以除了位置也希望买一个房屋内部条件不太好需要remodel的。这个房子从第一次下offer到我们拿到手,经历了两个多月的时间。我们和allcash的buyer竞争,中间经历了好几次波折,最后结果是比我们第一次下offer还少了一万多拿下房子。在银行贷款过程中,因为房子的condition比较差,也出现了些困难,但是一次次的,客户一家人和我并肩作战,互相鼓励互相信任,最后都跨越了困难,成功的买到了他们最喜欢的房子。


Wen的Listing House:


有时候ListingAgent就是要有一双“魔术手”,可以帮客户用最少的预算,把房子变得最漂亮,再推向市场。Wen的seller客户说看过Wen“装扮”过的房子后,都不舍得出售了,只想自己再住进来。下面的照片来自Wen亲手打造的房子。

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