新房、二手房优劣势详细分析——湾区买房经验谈(二)

硅谷人讲硅谷事

旧金山、硅谷最新鲜真实的房地产资讯


这是一篇给选择困难症的福利。

我想大部分准备买房的buyer都在新房和二手房中间纠结过,但是究竟选择哪一种,也要看不同家庭的不同需求。所以,Wen今天就从房屋内部设计、社区环境、地理位置、购买流程、房屋价格等方面,给大家详细讲讲新房和二手房的各个优缺点(普通住宅非豪宅),或许能让你更容易的做决策。


内部设计


我们先来几组图片,你就很容易区分新房和二手房在内部格局的大不同。

下面我们对比的是市场上大部分的二手房和新房,当然也有很多remodel的二手房内部完全媲美甚至超越新房。


新房



老房



通常来讲,新房拥有更高的ceiling,一般是9尺,有的甚至能达到10尺,感觉舒服敞亮;而老房子一般都是在8尺左右,如果加上陈旧的地毯和暗淡的墙漆,进去会有种压抑感。新房的floorplan也有很大优势,加大客厅、厨房、洗手间、主卧衣帽间的尺寸,减小卧室的尺寸;而老房子一般会有相对较大的卧室,而厨房和洗手间、衣帽间的尺寸相对小很多。另外来说,新房子在设计和建筑时更多的考虑了环保和一些新的智能科技,在房子墙体中间加入insulation,这样保证房子的隔音隔热效果更好;而这些往往是老房子的劣势。

总体来说,新房的内部设计更时尚、前卫、符合现在人们的审美,也就是当你走进去心里会暗暗赞叹,感觉看到了自己的DreamHouse。


这一轮,新房占优。


社区环境


新房


从地图上看是这样


老房



从地图上看是这样



需要说明的是,新房卫星地图照片每一个楼里面住十几户家庭,而老房子每一个房子里面是一个家庭居住。所以,可以看出,大多数新房盖的很密集,往往你的窗户就对着邻居家窗户,仿佛伸手就能够到。老房子地大、宽敞,即使是几十年前的townhouse,社区里面也会有很大面积的绿化区。


所以从社区环境来看,二手房占优。


地理位置


我们来看看Mountain View和Sunnyvale一些新楼盘的位置。



对于这种传统好区,例如PaloAlto、MountainView、Sunnyvle来说,新房屈指可数,通常,80%的情况下新房的位置都在这些核心城市的边缘地区,Sunnyvale和MountainView的新盘不是挨着高压线、Caltrain、就是挨着机场。

通常来说,目前市场的新房通常位于核心城市的边缘地带或者是一些边缘城市(例如milptas或者fremont),好地段的新房少之又少,一旦有,除了价格贵而且是需要有勇气排长队等待。


从地理位置上来讲,老房占优。


房屋价格


对于同一地段来说,新房价格要高于老房。往往,该区域的新townhouse价格甚至比该区域的二手singlehouse还要贵。新房住着舒服,二手房地大,改造空间大。


所以,对于同一地段来讲,老房的价格占优。


购房流程


二手房:

1.需要提前准备好bankstatement和preapproval letter;

2.看房,需要有经验的agent帮忙,看看房子的户型和位置,同时审查房子的各种disclosure;

3. Agent建议价格,写合同;

4.与其他买家竞争(通常是价格竞争,如果agent善于和卖家进行沟通、谈判,那就会非常有利)

5.卖家接受合同,进入transaction流程。


新房:大部分情况是排队购买,偶尔有需要bid的房子。

1. 可以和agent一起去登记,这样agent可以参与并协助后面的购买流程;

2.和builder的合作银行申请preapproval letter,拿到后按时间进入买房的listing;

3. Builder每隔一段时间会按照listing的顺序安排买家去选房子,房子数量3-5套,不喜欢的话,可以保留位置继续等待;

4.签合同后,拿到房子之前去设计中心为房子选装修方案(这个地方水比较深,最好是有经验的agent陪同)。


上面这些只是一个购房流程的说明,实际上无论在二手房和新房的买卖过程中,都会遇到各种各样的问题,找个有经验的信得过的agent,可以帮忙解决很多意向不到的问题,最重要的是在买二手房的时候出个合适的价格,既能拿到房子又不会比第二名高太多;在买新房的时候,upgrade给出客户良好的建议,节省不少装修预算。


从购房流程来说,新房手续更简单,遇到问题的几率更小,新房占优。


看了上面这些对比,如果您还是不清楚自己的需求,欢迎和Wen联系,为您提供专业细致的服务。


声明 所有文章均属作者原创,如需转载,请联系本人。


关于Wen Zhao——把给客户买房当作给自己买房的经纪,在你预算内能帮你买到最好的房子。


Wen Zhao毕业于北大,现在是美国最大的房产公司Keller Williams的TOP房产经纪。

Wen在北大学习期间,曾被送往美国WashingtonUniversity和Emory University 商学院交换学习。在Emory时,谈判(Negotiation)课程拿到最高分,并和Team为UPS全球跨境业务做了市场调研分析,熟悉各个国家的文化及消费者习惯。


26岁成为凤凰卫视史上最年轻的总监,曾主管三个部门。2008年创办男装品(HANY.CN),靠着优质的产品和服务,现在HANY已经是年销售上亿的在线服装公司。在辛苦的创业初期,凤凰卫视的各位同仁倾力相助,所有的男主持人都身穿HANY男装,并在所有凤凰台为HANY做广告。


但是,我从来不是一个商人。

在凤凰卫视工作的时候,从负责所有的媒体合作,到创办运营凤凰博客,再到后来负责所有主持人、凤凰大型活动的合作,手里是有一定权利的。可是,每一天,我都过的很坦然,在那个职位上,没有收过合作伙伴的一分钱,我做的每一个决定,都是把公司的利益摆在第一位。所以,在凤凰,成长很快,也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老板对我说,他从华尔街一路走到香港、北京,我是唯一一个让他感受到感动的员工,从我身上,他也看到了简单就是力量。Realtor这个职业对于我来说,充满乐趣,挑战和成就感。


为客户在预算内以最少的钱买到他们的Dream House,是Wen的目标以及从事这份工作的最大动力。


曾有客户对Wen说“你是世界上最好的agent,遇到你是我们的幸运”。Wen深知对于大多数人而言,房产是人生中所拥有的最贵重的投入和资产,不仅承载了居住与投资的功能,还承载了“家”的情感因素,是一个充满幸福回忆的地方。所以,Wen是用心去帮每一位客户找到他们的DreamHouse,就像是为Wen自己挑选房子一样。


获奖经历


2018年,Keller Williams Cupertino Capper and Rising Star,全公司几百位Agent,只有11位获得Capper,唯一一个Star奖杯颁给了我。


怎样算是一个好的Agent


I put your needs first because I want to be the best Realtor possible.


永远把客户的利益放在第一位。能够深入了解客户需求:客户的家庭状况,现在工作情况,将来的工作打算,预算等等。非常了解湾区房地产市场:交通、学区、价格、户型结构,房子的各种软硬伤……。从上面最基本的三点出发,为客户提供最优的买房选择;加上诚实、善良的品性,高超的谈判技巧,在买卖房屋的过程中维护自己客户的利益。如果您有意向在硅谷置业投资,我将为您提供专业的房产咨询服务,个人微信号“wenzhaoca”,邮箱“wenzhaoca@gmail.com”。


买房案例一


这是一位在Google工作的客户。客户是工程师,所以在比较房子的时候非常理智和冷静,加上对我的信任,所以我们很快速的锁定了目标房子。Wen除了对房子的地基,材料,建筑成本,维修成本都很了解之外,最大的特长是非常擅于谈判,为客户争取利益。在和Listingagent接触一周后,给对方留下了良好的印象,所以在没有counteroffer的情况下,以第二名的出价拿到了我们的目标房子,比客户心理价位少了近十万。Wen的这位客户说,因为Wen对市场的足够了解,所以第一次Offer就能买到房子,相比他同事下了20次offer还没买到,太高效了,是完全超出预期的一次合作。客户主动给Wen写了一篇评价,发在Google内部网站,希望对他的同事们有所帮助。


From Google clients:

I highly recommend Wen Zhao who is our buyer agent, she is the person we trust.We talked to a few agents, she was not the one with highest volume, but we all know what we need is the better service, she offers excellent one.She spent time talking with us to make sure she understands what we need, she is always available, she gave us advice on location, age, schools and potential repair cost, we understood all pros and cons before making offer. We were able to avoid a risky purchase.She is professional and has wide knowledge about construction, renovations and materials. She gave us valuable ideas about house conditions, renovation plans, helped us interview contractors, walked with usto pick materials and shared resources she has.The most important thing is the price.She knows market very well, and she spent huge effort on case study and offer negotiation trying to save money for us. It is always exciting to get a new home with price below appraisal, but what really matter is how much higher is your offer above the others, we won the house at the 2nd place. That's awesome experience!


买房案例二


这是一位在Facebook工作的客户。Wen帮客户在预算内买到Newark最好的位置,风景优美,超过7000sqft的lot,四个卧室的大房子。购买价格低于心理价位。Wen当时了解到这个房子的屋主在这里生活了超过25年,对于房子的一草一木都充满了感情,Wen为客户准备了一封信随offer一起递出,房主说因为这封信深深打动了他们,因此在众多offer里面选择了我们,并且没有给其他人counter offer的机会。


From Facebook clients:

Dear Wen,

Thank you for helping us to find this perfect home! We appreciate and enjoyed that you looked so many houses with us,and helped us make our decision.I see that you have a very good eye for excellent houses, and you're an expert on house value appraisal. I felt that I saved a lot of money on buying this house. You consider for us, and one very house search you gave us best options and useful information (schoolrate, commute time, safety etc.), which saved us a lot of time.Your constant positive energy, your brilliant sense of market, all combined you as a great real estate agent with big potential!We appreciate all of your time spent for helping us purchase our first home in California.


买房案例三


这个房子的位置是客户一直最想要的,客户本身是设计出身,所以除了位置也希望买一个房屋内部条件不太好需要remodel的。这个房子从第一次下offer到我们拿到手,经历了两个多月的时间。我们和allcash的buyer竞争,中间经历了好几次波折,最后结果是比我们第一次下offer还少了一万多拿下房子。在银行贷款过程中,因为房子的condition比较差,也出现了些困难,但是一次次的,客户一家人和我并肩作战,互相鼓励互相信任,最后都跨越了困难,成功的买到了他们最喜欢的房子。


Wen的Listing House:


有时候ListingAgent就是要有一双“魔术手”,可以帮客户用最少的预算,把房子变得最漂亮,再推向市场。Wen的seller客户说看过Wen“装扮”过的房子后,都不舍得出售了,只想自己再住进来。下面的照片来自Wen亲手打造的房子。

Before



After



关注Wen的公众号


硅谷人讲述硅谷事,让您看看不一样的硅谷,为您提供来自硅谷最新鲜真实的房产资讯。



373 views0 comments