在硅谷,这十大硬伤房你最好避开——湾区买房经验谈(七)

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地震带、洪水区、垃圾场……即使有这样那样的问题,硅谷依旧是寸土寸金。即使像PaloAlto这个硅谷码农的梦想之地,很多房子也在洪水区,每年要交好几千的洪水保险。

买房子我们总说Location、Location,除了交通和学区这个大的方面,更重要也要看看某个房子的具体位置。

今天我们先来聊聊哪些属于大硬伤,买房时尽量避开的。


硬伤一:铁路


例如CalTrain和Bart。Cal Train是连接旧金山市和南湾的通勤火车,而Bart连接了东湾到旧金山市。铁路沿线也有不少的住宅区,甚至很多房子的前院或者后院紧挨着铁路,这种房子,当火车经过时,你在家里甚至能感觉到地在震动。如果离铁路不远,多在房子里面感受一下铁路经过的声音,尤其是傍晚的时候,比较安静,感受会更明显些。如果在火车站旁边,还会听见火车的鸣笛声。

不过火车是有间隔和班次的,半夜基本还是很安静的。


硬伤二:高速公路

Wen觉得高速公路的噪音甚至要大于铁路的噪音,毕竟火车是有间隔期的,而高速路的噪音在白天是不间断的。如果是SingleFamily House,基本在院子里会持续的听见车流的声音,相对比较新的Townhouse,房子内部隔音做的比较好,还略可以忍受,但是如果有开窗通风习惯的话,那一定要在房子里面多体验体验。


硬伤三:机场


湾区最主要的三个机场,一个位于旧金山南,一个位于圣何塞市中心,还有一个是在sunnyvale和mountainview北侧的军用机场。相对来说,旧金山和圣何塞的民用机场飞机起飞降落更频繁,噪音基本持续不断;而军用机场,飞机不会那么频繁,但是军用飞机往往噪音更大一点。能避免也尽量避免吧。

硬伤四:垃圾场


Newby Island垃圾处理掩埋场,真真的是坑了不少住在milptas、fremont和northsan jose的一些居民啊。尤其遇到天气比较热的时候,臭味更是四处蔓延,臭味的影响区域和风向有关,但是离得越近越难闻。最近20年垃圾场都没有搬迁计划。同样,如果是singlefamily house就尽量避开,如果是townhouse,考虑家里是否喜欢开窗,再慎重决定。


硬伤五:高压线

在湾区,高压线下的居民区也不少见。高压线有强度级别之分,大高压线一般沿着海湾和高速走。MountainView和Sunnyvale城市内也有高压线,有几个10分学校也在高压线下。目前还没有什么数据表明住在高压线附近到底对人体有什么危害,但是一定会对房子再次出售的价格有很大影响。能避开也避开吧。

硬伤六:地震带

整个西海岸都是地震带,哪里都有地震发生的可能性,有些房子刚好在地震带上方,有些房子稍微有点距离。大部分房子都在土壤液化区(Soilliquefaction),指土壤因外,造成土壤颗粒间的有效应力下降为零而呈现如液态的状况。严重的液化发生时,砂与水混和成如泥浆般的液体使土壤失去支撑力,造成地基下陷房屋倾斜等。大多数情况,这个外力往往就是地震。



硬伤七:Superfund


在这几个核心城市买房时,尤其是Mountain View和Sunnyvale,经常大家都会听到“Superfund”。Superfund是美国环保署( EPA )超级基金制度,世界上最具代表性的污染场地管理制度。早在20世纪80年代,圣荷西由于一个埋于地下的三氯乙烷(TCE)储存罐发生泄漏,污染了半导体厂附近6.5万人的饮用水。事故影响了环境恢复和经济发展。此后几年,硅谷成了星罗棋布的Superfund基地,大范围污染导致了更广泛的环保行动,企业也加入到环保工作中来,承诺将厂房迁往郊外,并在原有基础上提高生产标准。

Superfund多分布在101附近,如果是此处的新建房屋,政府的开发管制非常严格,通常需要几年的cleanup,再次检测土壤达标才能盖新房。所以很多新的TownHouse要比附近的SingleFamily House还要贵。


硬伤八:洪水区



FEMA(美国联邦紧急事务管理局)专门成立的美国洪水保险计划,从20世纪60年代开始使用100-yearevent这种概念用于风险评估,目的是评价“在百分之一概率事件下,工程项目的可靠性”。简单的说,洪水概率大于1%的地区,就属于FloodingZone洪水区的范畴了。湾区不少区域都跑不了FloodingZone,在PaloAlto买房,好不容易决心砸300多万买小黑屋,结果disclosure里的报告一看,居然是FloodingZone!每年还要买3000多美金的洪水保险!!


硬伤九:工厂和商业区


如果房子在商场旁边,没有那么安静不说,圣诞节前后你家门口都会停满各种车,再别说有时候还能听见轰隆隆的空调声。所以远离几个街区就没问题了。


硬伤十:堵车


交通绝对是影响生活幸福指数的必要条件。不堵车20多分钟能到,堵车时要开一个多小时,再加上湾区人口一直在增加,但是公共交通没跟上,所以Wen建议年轻人还没孩子的买房的优先级,交通好更优于学区好。开车十分钟到公司甚至骑车到公司,真是省时省力省心。

看完上面这些硬伤,是不是内心凉凉的啊,在买房的时候,很多时候我们也是左右权衡,两害相权取其轻。当然这些大硬伤,能避免尽量避免,Wen下一篇准备再写写小硬伤,让大家更深入了解湾区的房子情况。


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关于Wen Zhao——把给客户买房当作给自己买房的经纪,在你预算内能帮你买到最好的房子。


Wen Zhao毕业于北大,现在是美国最大的房产公司Keller Williams的TOP房产经纪。

Wen在北大学习期间,曾被送往美国WashingtonUniversity和Emory University 商学院交换学习。在Emory时,谈判(Negotiation)课程拿到最高分,并和Team为UPS全球跨境业务做了市场调研分析,熟悉各个国家的文化及消费者习惯。


26岁成为凤凰卫视史上最年轻的总监,曾主管三个部门。2008年创办男装品(HANY.CN),靠着优质的产品和服务,现在HANY已经是年销售上亿的在线服装公司。在辛苦的创业初期,凤凰卫视的各位同仁倾力相助,所有的男主持人都身穿HANY男装,并在所有凤凰台为HANY做广告。


但是,我从来不是一个商人。

在凤凰卫视工作的时候,从负责所有的媒体合作,到创办运营凤凰博客,再到后来负责所有主持人、凤凰大型活动的合作,手里是有一定权利的。可是,每一天,我都过的很坦然,在那个职位上,没有收过合作伙伴的一分钱,我做的每一个决定,都是把公司的利益摆在第一位。所以,在凤凰,成长很快,也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老板对我说,他从华尔街一路走到香港、北京,我是唯一一个让他感受到感动的员工,从我身上,他也看到了简单就是力量。Realtor这个职业对于我来说,充满乐趣,挑战和成就感。


为客户在预算内以最少的钱买到他们的Dream House,是Wen的目标以及从事这份工作的最大动力。

曾有客户对Wen说“你是世界上最好的agent,遇到你是我们的幸运”。Wen深知对于大多数人而言,房产是人生中所拥有的最贵重的投入和资产,不仅承载了居住与投资的功能,还承载了“家”的情感因素,是一个充满幸福回忆的地方。所以,Wen是用心去帮每一位客户找到他们的DreamHouse,就像是为Wen自己挑选房子一样。


获奖经历

2018年,Keller Williams Cupertino Capper and Rising Star,全公司几百位Agent,只有11位获得Capper,唯一一个Star奖杯颁给了我。


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买房案例一


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买房案例二


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买房案例三


这个房子的位置是客户一直最想要的,客户本身是设计出身,所以除了位置也希望买一个房屋内部条件不太好需要remodel的。这个房子从第一次下offer到我们拿到手,经历了两个多月的时间。我们和allcash的buyer竞争,中间经历了好几次波折,最后结果是比我们第一次下offer还少了一万多拿下房子。在银行贷款过程中,因为房子的condition比较差,也出现了些困难,但是一次次的,客户一家人和我并肩作战,互相鼓励互相信任,最后都跨越了困难,成功的买到了他们最喜欢的房子。


Wen的Listing House:


有时候ListingAgent就是要有一双“魔术手”,可以帮客户用最少的预算,把房子变得最漂亮,再推向市场。Wen的seller客户说看过Wen“装扮”过的房子后,都不舍得出售了,只想自己再住进来。下面的照片来自Wen亲手打造的房子。

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