硅谷人讲硅谷事
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看到我们喜欢的房子,回来第一件事,就是要来Disclosure仔细阅读,这是最重要的关于房子的各种详细报告。
Disclosure里面通常包含Preliminary report,Home inspection report,Termite report,Roof report,NHD report,Seller disclosure,HOA等等。多的时候有好几百页,Wen会一一教你们找到重点,快速阅读。
说到Homeinspection report,这通常是第三方专业房屋检查公司出的报告,老房子总会有这样那样的问题,例如漏水啊,马桶松了啊之类的,通常我们说地基、屋顶和白蚁是最重要的,主要是因为这三项通常是维修成本最高的。其中,又属地基问题最为复杂。
题外话,那如果一个房子地基,白蚁,屋顶都有严重问题,能不能买啊?答案是,看房价和位置进行综合评估。
什么是地基?
通常来说,地基有四种:Basement,Crawl space,Pier and Beam,Slab。
在湾区,两种常见的地基,第一种是带有crawl space的poured-concretefoundation(perimeter),另外一种是没有crawlspace的Concreteslab foundation。
poured-concretefoundation(perimeter):
建房子第一步,就是在房屋地址上把土向下挖出一个大约2 feet(约60厘米)深的空间,在这个空间的中间,铺设房屋需要的各种下水管道,电路地线插进土地还有杂七杂八的辅助设施等,这些东西都不能承受房屋的重量,所以在空间的四周,需要用水泥垒起来一圈矮墙,房屋的重量由这个水泥矮墙承受,这个其实就是我们说的地基(Foundation)。我们通常看房屋检查报告里面所提到的foundation也就是指这一圈的水泥墙。
在浇灌水泥之前,需要先铺好钢筋(Rebar),钢筋的作用是当地基受到外力作用时,比如地震或者土地沉降,水泥能够附着在钢筋上而被钢筋牵引住不至于断裂或者散开。
通常我们看到的住宅几乎都是木质结构,地基上面铺设木梁(I-joist),这些木梁搭在一起组成了一个木制结构的地基,在木梁之上,用木板铺设地板。然后再加房屋的侧面(frame)和屋顶。木梁用水泥地基之间用大号的螺栓(bolt)固定住,bolt是很重要的抗震处理。
在里面的那个中空的空间就叫crawlspace。crawlspace是房屋维修的重要场所,当下水管道出现问题,施工人员只要钻到crawlspace里进行管道的维修就行了。
在crawlspace里还会有pier,对房子的地面起到支撑的作用。
Concrete slabfoundation:
这种地基在湾区也很常见,尤其是新的Townhouse。一样是铺设钢筋,但是没有crawlspace,直接用水泥铺满地面。
两种地基各有什么优缺点?
poured-concrete foundation(perimeter)
优点:
因为有crawlspace,所以在维修管道上方便很多,师傅直接钻进去就可以;同时因为和地面有一定距离,所以脚感上不会那么凉。
缺点:
容易滋生白蚁或者老鼠,建议定期检查。
Concrete slab foundation
优点:
刚好和上面的地基相反,因为水泥起到了很好的隔绝作用(隔开土壤和木头),所以不容易滋生白蚁,地下也没有空间给老鼠或者其它昆虫;抗震效果更好些。
缺点:
因为管道在水泥中,所以万一想改管道或者维修管道,需要打开地面,相比上一种繁琐一些;另外,脚感会凉一些。
地基有哪些常见问题?
很多客户在遇到房屋有地基问题时就望而却步,因为Wen维修处理过多个房子的地基,所以告诉你们,不要怕,怕的时候找专业的地基公司来评估一下,不要因为这个问题放弃一个好房子。
在Wen的经验里,往往地基维修简单,但是有时候要找出产生这个问题的原因,并解决这个源头反而是不可评估的,这是非常需要细心和经验。
打个比方,在半山上的房子往往会出现一个问题,当下雨时,高处的房子的雨水会哗哗的顺着后院一直流到低处的家里,进入crawlspace,长此以往,pier、foundation、soil全部都会出现问题。这个时候,不仅仅需要修自家foundation,更重要解决水流的问题。
地基常见问题有四种:
土壤沉降
大部分情况是因为房子周围长年有排水的问题,才导致土壤出现下沉,略微的下沉通常属于正常,city也有一个标准,但是较严重的下沉,你在屋里会发现明显地面不平或者墙壁、天花板出现裂缝。但是,地面不平也可能是多种原因导致,土壤下沉或者是地板变形?要具体问题具体分析。
另外,要额外注意一种土壤——expansive soil。在通常我们的看到的房屋检查报告少有提及的,但是专业的地基检查公司就可以检查出来。这种土壤需要我们特别注意房子的排水,因为潮湿时,土壤就会发生变化,从而影响到地基。
Wen有次帮客户check房子的时候,发现这个问题,亲自去crawlspace里面详细检查并咨询了地基检查公司,所以相对比较了解这种土壤的性质。
沉积盐(ellforescence)
这种情况其实也很常见,就是雨水常年淋在foundation再蒸发导致的,如果foundation没有其它问题,那需要check一下房屋周边的排水系统和crawlspace的通风就可以了。
竖向裂缝(vertical crack)
在老房子里也算是常见的问题,一般不严重的话,报告里面会一带而过,如果略微严重,都会有照片和详细些的描述。
这种竖向裂缝,如果很严重的话,你可以想象其实等价于地基被裂成了几个不相干的小墩子,当遇到地震时,每个墩子在上下方向是完整的刚体,所以受力的能力不受影响。
横向裂缝(horizontal crack)
相比较上面几种,横向裂缝相对严重些。如果是局部有小的裂缝,很简单,找人维修就好,看裂缝的大小,或许需要重新填补里面的rebar再加上新的水泥。
如果是非常严重的大裂缝,你可以想象地基裂成了上面和下面两个框,这对于地基是致命的,因为地基的主要作用就是承重,但是如果有了横向裂缝,一旦房子稍微有移动,那么就会造成裂缝上下的水泥互相摩擦,挤压,加速周围水泥的解体和分离,这样直到最后水泥都掉光了这个地基也就碎了,地基碎了房子也就倒了。
日常我们很少会遇到非常严重的地基问题的房子,如果有的话,也不要怕,最主要还是考虑好房子的位置和价格、维修成本,因为“你不能改变位置,但是你可以改变房子”——来自Wen语录。
声明 所有文章均属作者原创,如需转载,请联系本人。
关于Wen Zhao——把给客户买房当作给自己买房的经纪,在你预算内能帮你买到最好的房子。
Wen Zhao毕业于北大,现在是美国最大的房产公司Keller Williams的TOP房产经纪。
Wen在北大学习期间,曾被送往美国WashingtonUniversity和Emory University 商学院交换学习。在Emory时,谈判(Negotiation)课程拿到最高分,并和Team为UPS全球跨境业务做了市场调研分析,熟悉各个国家的文化及消费者习惯。
但是,我从来不是一个商人。
在凤凰卫视工作的时候,从负责所有的媒体合作,到创办运营凤凰博客,再到后来负责所有主持人、凤凰大型活动的合作,手里是有一定权利的。可是,每一天,我都过的很坦然,在那个职位上,没有收过合作伙伴的一分钱,我做的每一个决定,都是把公司的利益摆在第一位。所以,在凤凰,成长很快,也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老板对我说,他从华尔街一路走到香港、北京,我是唯一一个让他感受到感动的员工,从我身上,他也看到了简单就是力量。Realtor这个职业对于我来说,充满乐趣,挑战和成就感。
为客户在预算内以最少的钱买到他们的Dream House,是Wen的目标以及从事这份工作的最大动力。
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获奖经历
2018年,Keller Williams Cupertino Capper and Rising Star,全公司几百位Agent,只有11位获得Capper,唯一一个Star奖杯颁给了我。
怎样算是一个好的Agent
I put your needs first because I want to be the best Realtor possible.
永远把客户的利益放在第一位。能够深入了解客户需求:客户的家庭状况,现在工作情况,将来的工作打算,预算等等。非常了解湾区房地产市场:交通、学区、价格、户型结构,房子的各种软硬伤……。从上面最基本的三点出发,为客户提供最优的买房选择;加上诚实、善良的品性,高超的谈判技巧,在买卖房屋的过程中维护自己客户的利益。如果您有意向在硅谷置业投资,我将为您提供专业的房产咨询服务,个人微信号“wenzhaoca”,邮箱“wenzhaoca@gmail.com”。
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有时候ListingAgent就是要有一双“魔术手”,可以帮客户用最少的预算,把房子变得最漂亮,再推向市场。Wen的seller客户说看过Wen“装扮”过的房子后,都不舍得出售了,只想自己再住进来。下面的照片来自Wen亲手打造的房子。
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