买房前必须要看的Disclosure——湾区买房经验谈(九)之地基篇

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看到我们喜欢的房子,回来第一件事,就是要来Disclosure仔细阅读,这是最重要的关于房子的各种详细报告。


Disclosure里面通常包含Preliminary report,Home inspection report,Termite report,Roof report,NHD report,Seller disclosure,HOA等等。多的时候有好几百页,Wen会一一教你们找到重点,快速阅读。


说到Homeinspection report,这通常是第三方专业房屋检查公司出的报告,老房子总会有这样那样的问题,例如漏水啊,马桶松了啊之类的,通常我们说地基、屋顶和白蚁是最重要的,主要是因为这三项通常是维修成本最高的。其中,又属地基问题最为复杂。

题外话,那如果一个房子地基,白蚁,屋顶都有严重问题,能不能买啊?答案是,看房价和位置进行综合评估。


什么是地基?


通常来说,地基有四种:Basement,Crawl space,Pier and Beam,Slab。

在湾区,两种常见的地基,第一种是带有crawl space的poured-concretefoundation(perimeter),另外一种是没有crawlspace的Concreteslab foundation。


poured-concretefoundation(perimeter):


建房子第一步,就是在房屋地址上把土向下挖出一个大约2 feet(约60厘米)深的空间,在这个空间的中间,铺设房屋需要的各种下水管道,电路地线插进土地还有杂七杂八的辅助设施等,这些东西都不能承受房屋的重量,所以在空间的四周,需要用水泥垒起来一圈矮墙,房屋的重量由这个水泥矮墙承受,这个其实就是我们说的地基(Foundation)。我们通常看房屋检查报告里面所提到的foundation也就是指这一圈的水泥墙。



在浇灌水泥之前,需要先铺好钢筋(Rebar),钢筋的作用是当地基受到外力作用时,比如地震或者土地沉降,水泥能够附着在钢筋上而被钢筋牵引住不至于断裂或者散开。


通常我们看到的住宅几乎都是木质结构,地基上面铺设木梁(I-joist),这些木梁搭在一起组成了一个木制结构的地基,在木梁之上,用木板铺设地板。然后再加房屋的侧面(frame)和屋顶。木梁用水泥地基之间用大号的螺栓(bolt)固定住,bolt是很重要的抗震处理。


在里面的那个中空的空间就叫crawlspace。crawlspace是房屋维修的重要场所,当下水管道出现问题,施工人员只要钻到crawlspace里进行管道的维修就行了。

在crawlspace里还会有pier,对房子的地面起到支撑的作用。


Concrete slabfoundation:

这种地基在湾区也很常见,尤其是新的Townhouse。一样是铺设钢筋,但是没有crawlspace,直接用水泥铺满地面。


两种地基各有什么优缺点?


poured-concrete foundation(perimeter)

优点:

因为有crawlspace,所以在维修管道上方便很多,师傅直接钻进去就可以;同时因为和地面有一定距离,所以脚感上不会那么凉。

缺点:

容易滋生白蚁或者老鼠,建议定期检查。


Concrete slab foundation

优点:

刚好和上面的地基相反,因为水泥起到了很好的隔绝作用(隔开土壤和木头),所以不容易滋生白蚁,地下也没有空间给老鼠或者其它昆虫;抗震效果更好些。

缺点:

因为管道在水泥中,所以万一想改管道或者维修管道,需要打开地面,相比上一种繁琐一些;另外,脚感会凉一些。


地基有哪些常见问题?


很多客户在遇到房屋有地基问题时就望而却步,因为Wen维修处理过多个房子的地基,所以告诉你们,不要怕,怕的时候找专业的地基公司来评估一下,不要因为这个问题放弃一个好房子。

在Wen的经验里,往往地基维修简单,但是有时候要找出产生这个问题的原因,并解决这个源头反而是不可评估的,这是非常需要细心和经验。

打个比方,在半山上的房子往往会出现一个问题,当下雨时,高处的房子的雨水会哗哗的顺着后院一直流到低处的家里,进入crawlspace,长此以往,pier、foundation、soil全部都会出现问题。这个时候,不仅仅需要修自家foundation,更重要解决水流的问题。

地基常见问题有四种:


土壤沉降

大部分情况是因为房子周围长年有排水的问题,才导致土壤出现下沉,略微的下沉通常属于正常,city也有一个标准,但是较严重的下沉,你在屋里会发现明显地面不平或者墙壁、天花板出现裂缝。但是,地面不平也可能是多种原因导致,土壤下沉或者是地板变形?要具体问题具体分析。

另外,要额外注意一种土壤——expansive soil。在通常我们的看到的房屋检查报告少有提及的,但是专业的地基检查公司就可以检查出来。这种土壤需要我们特别注意房子的排水,因为潮湿时,土壤就会发生变化,从而影响到地基。

Wen有次帮客户check房子的时候,发现这个问题,亲自去crawlspace里面详细检查并咨询了地基检查公司,所以相对比较了解这种土壤的性质。


沉积盐(ellforescence

这种情况其实也很常见,就是雨水常年淋在foundation再蒸发导致的,如果foundation没有其它问题,那需要check一下房屋周边的排水系统和crawlspace的通风就可以了。


竖向裂缝(vertical crack)

在老房子里也算是常见的问题,一般不严重的话,报告里面会一带而过,如果略微严重,都会有照片和详细些的描述。

这种竖向裂缝,如果很严重的话,你可以想象其实等价于地基被裂成了几个不相干的小墩子,当遇到地震时,每个墩子在上下方向是完整的刚体,所以受力的能力不受影响。


横向裂缝(horizontal crack)

相比较上面几种,横向裂缝相对严重些。如果是局部有小的裂缝,很简单,找人维修就好,看裂缝的大小,或许需要重新填补里面的rebar再加上新的水泥。

如果是非常严重的大裂缝,你可以想象地基裂成了上面和下面两个框,这对于地基是致命的,因为地基的主要作用就是承重,但是如果有了横向裂缝,一旦房子稍微有移动,那么就会造成裂缝上下的水泥互相摩擦,挤压,加速周围水泥的解体和分离,这样直到最后水泥都掉光了这个地基也就碎了,地基碎了房子也就倒了。

日常我们很少会遇到非常严重的地基问题的房子,如果有的话,也不要怕,最主要还是考虑好房子的位置和价格、维修成本,因为“你不能改变位置,但是你可以改变房子”——来自Wen语录。


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关于Wen Zhao——把给客户买房当作给自己买房的经纪,在你预算内能帮你买到最好的房子。


Wen Zhao毕业于北大,现在是美国最大的房产公司Keller Williams的TOP房产经纪。

Wen在北大学习期间,曾被送往美国WashingtonUniversity和Emory University 商学院交换学习。在Emory时,谈判(Negotiation)课程拿到最高分,并和Team为UPS全球跨境业务做了市场调研分析,熟悉各个国家的文化及消费者习惯。


26岁成为凤凰卫视史上最年轻的总监,曾主管三个部门。2008年创办男装品(HANY.CN),靠着优质的产品和服务,现在HANY已经是年销售上亿的在线服装公司。在辛苦的创业初期,凤凰卫视的各位同仁倾力相助,所有的男主持人都身穿HANY男装,并在所有凤凰台为HANY做广告。


但是,我从来不是一个商人。

在凤凰卫视工作的时候,从负责所有的媒体合作,到创办运营凤凰博客,再到后来负责所有主持人、凤凰大型活动的合作,手里是有一定权利的。可是,每一天,我都过的很坦然,在那个职位上,没有收过合作伙伴的一分钱,我做的每一个决定,都是把公司的利益摆在第一位。所以,在凤凰,成长很快,也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老板对我说,他从华尔街一路走到香港、北京,我是唯一一个让他感受到感动的员工,从我身上,他也看到了简单就是力量。Realtor这个职业对于我来说,充满乐趣,挑战和成就感。


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买房案例二


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Thank you for helping us to find this perfect home! We appreciate and enjoyed that you looked so many houses with us,and helped us make our decision.I see that you have a very good eye for excellent houses, and you're an expert on house value appraisal. I felt that I saved a lot of money on buying this house. You consider for us, and one very house search you gave us best options and useful information (schoolrate, commute time, safety etc.), which saved us a lot of time.Your constant positive energy, your brilliant sense of market, all combined you as a great real estate agent with big potential!We appreciate all of your time spent for helping us purchase our first home in California.


买房案例三


这个房子的位置是客户一直最想要的,客户本身是设计出身,所以除了位置也希望买一个房屋内部条件不太好需要remodel的。这个房子从第一次下offer到我们拿到手,经历了两个多月的时间。我们和allcash的buyer竞争,中间经历了好几次波折,最后结果是比我们第一次下offer还少了一万多拿下房子。在银行贷款过程中,因为房子的condition比较差,也出现了些困难,但是一次次的,客户一家人和我并肩作战,互相鼓励互相信任,最后都跨越了困难,成功的买到了他们最喜欢的房子。


Wen的Listing House:

有时候ListingAgent就是要有一双“魔术手”,可以帮客户用最少的预算,把房子变得最漂亮,再推向市场。Wen的seller客户说看过Wen“装扮”过的房子后,都不舍得出售了,只想自己再住进来。下面的照片来自Wen亲手打造的房子。

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