三步教你成为买房专家——湾区买房经验谈(一)

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对我们来说,房产可能是人生中所拥有的最贵重的投入和资产,不仅仅是为了居住和投资,更重要的是它是我们的“家”,承载着与家人的温馨回忆。

据调查数据统计,80%的买家在购置房产时(尤其是第一套房产),对于房子的很多基础认知处于小白阶段。能不能买到好房子,几乎完全依赖于经纪人的责任心和经验。

所以,在这里分享三个基本的选房经验给新手买家。


第一步 做预算

分析自己的家庭财务状况

如果您现金充足,打算全现金买房,那么先恭喜您,您和与您同样预算的买房小伙伴们比,领先了一步。

贷款小伙伴也别气馁,买房路程漫长,赢在起跑线不代表先到达终点,Wen就遇到过卖家因为我们情真意切的买家陈述信而被打动。

如果是贷款,请至少拿到一个银行的pre-approval。这就是银行给你出示的初步贷款证明,有了这份证明,在看到心仪的房子之后,就可以请房产经纪去递Offer了。需要注意的是,这只是一个初步的文件,并不代表你买房的时候也是这个贷款利率和额度。

Pre-approval可以多找几家银行的loan agent咨询,市场上通常房子close时间是30天,进入合同后给你做贷款的时间很短,所以在买房前有空时多积累几个loan agent的联系方式,千万别“人到用时方恨少”。


小贴士:

1. 如果想递Offer时更有竞争力,最好能拿到银行做的underwriter approval,什么意思呢?简单来说,别人需要30天完成的交易,你只需要2周(现金买家通常1周),在递Offer时,因为交易时间短,具有一定的优势。

2. 如果卖家接受了你的Offer,恭喜你,这时你需要尽快确定银行(如果没有underwriter approval)。抓紧时间多联系几家银行,或许A家的利率低,B家的贷款金额高,怎么办呢?让B家去match A家的利率,这样你就可以拿到最低利率和最高的贷款额度了。记得问银行No Point & No Fee的利率。

3. 买房之前,通常2-3个月内不要有大笔的金额入账,否则银行会询问这笔钱的来源,有些银行让你出示Gift Letter,有些银行则需要查转账人的收入。所以,尽量早做准备。

说明:以上关于贷款内容都是个人经验累积,具体内容请咨询专业的贷款经纪。




第二步 选区域

湾区那么大,先选好目标区域,会让你事半功倍。

首选,考虑对学区的要求。孩子的教育也是家庭的大事,可以根据家庭具体情况:例如是否有孩子,有几个孩子,孩子的年龄等综合考虑,从而选择合适的学区。

其次,考虑日常交通。湾区有些地方的大塞车和北京已经有一拼了,所以买房子尽量选交通方便的地方。更简单的说就是离公司近,除了离现在的公司近,还要考虑最近几年是否有跳槽的打算,未来目标公司的地址。



基本上,预算、学校、交通都考虑清楚,就能锁定几个区域了。

那么,还有什么样位置的房子尽量避免呢?

1. 紧挨着Cal train、高速公路、机场,噪音会比较大。

2. 挨着高压线的房子,会影响这个房子的再售价值。

3. 门口就是大马路的房子,通常对有小宝宝的家庭不够安全。

4. 尽量避免路冲,也叫路煞,风水上说不吉利。

5. 不要在学校门口,早晚接送时会比较嘈杂。

即使你对湾区的各种地段都很熟悉,但是请一定咨询专业的房产经纪。专业人做专业事,哪里有垃圾场或许大家都知道,可是高压线的分布、flooding zone,地下废弃物填埋等,估计少有人比房产经纪熟了。

再送你们几个“名词解释”:

1. 垃圾场——Newby Island垃圾处理掩埋场,靠近880的位置。在237和880公路附近会闻到。夏天这个味道更恶劣一些,不过臭味影响区域和风向也有关系。



2. Superfund Sites——Superfund是美国联邦政府设计的超级基金,以资助对曾经被有害废物污染过区域的净化处理。硅谷地区的Superfund Site多分布在101附近,不过政府对此处的新楼盘开发管制非常严格,一般都需要几年的处理才能盖新房。


3. Flood Zone——FEMA(美国联邦紧急事务管理局)专门成立的美国洪水保险计划,洪水概率大于1%的地区,就属于Flood Zone。如果你的房子在Flood Zone,你需要买洪水保险。


4. 地震带和液化区——如图,整个西海岸是地震带,哪里都有发生地震的可能。土壤液化(Soil liquefaction)指土壤因外力作用,造成土壤颗粒间的有效应力下降为零而呈现如液态的状况。严重的液化发生时,土壤失去支撑力,造成地基下陷房屋倾斜等。大多数情况,这个外力往往就是地震。



小贴士

买房的朋友肯定经常听到这句话——“买房就是location,location,location”,这个到底是什么意思呢?那就是宁愿买好地段的破房子,不要买差地段的好房子

很多买家在看房子的时候容易被房子本身所吸引,例如漂亮的装修,高高的天花板,高大上的电器等等。直到住进去后才发现,为什么经常能闻到臭味?为什么在家里总能听见飞机的轰鸣声?

好地段的破房子,你买来会相对便宜一点,但是一旦装修或者重建,价值就蹭蹭的往上飙。但是烂地段的好房子,则会受限于周边的房价。



第三步 看房


第一次买房的话,建议先做好前面两步的准备工作,再给自己安排一个比较密集的看房期,不用太长,一个月,每周看五套房子左右。你会发现,越看越知道自己的目标。要是实在没时间,那就找个靠谱的经验丰富的经纪来帮你。但是,买房很多时候是比较个性化的,每个人的需求、喜好和生活习惯都不同,而且毕竟是你自己住在里面,这么大个决策,请一定一定多花些时间!


Wen到目前为止少说也看过上千套房子,也曾经装修、新建过房子,这不仅仅是对一个房产经纪的职业要求,更重要的是对房子的热爱。就让我来告诉你,看房时你都应该注意哪些问题。


1. 周围环境

远处来看,房子周围方圆一英里都是什么建筑,工厂?写字楼?民宅?超市?公园?当你住在这里时,这些附近的设施可能对你日常生活有影响。我每次陪客户看完房子,都会在房子周边转一圈。

近处来看,房子所处街区的位置,如果离高速很近,除了白天听听噪音,建议晚上也去听听,因为对你的影响通常是夜深人静你要入睡时。如果遇到了路冲的房子,可以考虑从风水方面把它改善一下。


2. 户型(Floor plan)

对于Townhouse和Condo来说,Floor plan可改动的空间非常有限,所以买房前要想好是不是对自己的家庭适用。

对于Single family home来说,先看房子内部的结构是否满足硬性指标(例如几个卧室几个洗手间),还有卧室的朝向、隐私性,内部空间分布是否合理等。另外,对于Single family home,由于地块可能比较大,房子本身具有一定的可塑空间。所以还应关注现在房子居于院子的什么位置,前后左右的空间,是否有未来改建扩建的可能性。



3. 内部装修

有时候,在open house那,一打开门,是不是有“哇”的感觉,仿佛已经看到了自己的Dream House。

先别急着惊叹,打开橱柜看看里面,或许刷着漂亮的新漆里面还是又脏又旧的隔板;华丽的地毯下面,或许是咯吱咯吱的地板。所以,一定要多走走多看看,不要被一些表面的装饰迷惑住。



总结

有了上述经验保驾护航,相信你一定能选中自己的Dream House。接下来就是递Offer,看各种Disclosure文件了,交给你的经纪人帮你吧。


声明 所有文章均属作者原创,如需转载,请联系本人。


关于Wen Zhao——不忘初心 方得始终


Wen在北大学习期间,曾被送往美国WashingtonUniversity和Emory University 商学院交换学习。在Emory时,谈判(Negotiation)课程拿到最高分,并和Team为UPS全球跨境业务做了市场调研分析,熟悉各个国家的文化及消费者习惯。


26岁成为凤凰卫视史上最年轻的总监,曾主管三个部门。2008年创办男装品(HANY.CN),靠着优质的产品和服务,现在HANY已经是年销售上亿的在线服装公司。在辛苦的创业初期,凤凰卫视的各位同仁倾力相助,所有的男主持人都身穿HANY男装,并在所有凤凰台为HANY做广告。


但是,我从来不是一个商人。


在凤凰卫视工作的时候,从负责所有的媒体合作,到创办运营凤凰博客,再到后来负责所有主持人、凤凰大型活动的合作,手里是有一定权利的。可是,每一天,我都过的很坦然,在那个职位上,没有收过合作伙伴的一分钱,我做的每一个决定,都是把公司的利益摆在第一位。所以,在凤凰,成长很快,也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老板对我说,他从华尔街一路走到香港、北京,我是唯一一个让他感受到感动的员工,从我身上,他也看到了简单就是力量。

Realtor这个职业对于我来说,充满乐趣,挑战和成就感。


为客户在预算内以最少的钱买到他们的Dream House,是Wen的目标以及从事这份工作的最大动力。


曾有客户对Wen说“你是世界上最好的agent,遇到你是我们的幸运”。Wen深知对于大多数人而言,房产是人生中所拥有的最贵重的投入和资产,不仅承载了居住与投资的功能,还承载了“家”的情感因素,是一个充满幸福回忆的地方。所以,Wen是用心去帮每一位客户找到他们的DreamHouse,就像是为Wen自己挑选房子一样。


获奖经历

2018年,Keller Williams Cupertino Capper and Rising Star,全公司几百位Agent,只有11位获得Capper,唯一一个Star奖杯颁给了我。




怎样算是一个好的Agent

I put your needs first because I wantto be the best Realtor possible.

永远把客户的利益放在第一位。

能够深入了解客户需求:客户的家庭状况,现在工作情况,将来的工作打算,预算等等。

非常了解湾区房地产市场:交通、学区、价格、户型结构,房子的各种软硬伤……。

从上面最基本的三点出发,为客户提供最优的买房选择;加上诚实、善良的品性,高超的谈判技巧,在买卖房屋的过程中维护自己客户的利益。

如果您有意向在硅谷置业投资,我将为您提供专业的房产咨询服务,个人微号“wenzhaoca”,邮箱“wenzhaoca@gmail.com”。


买房案例一

这是一位在Google工作的客户。客户是工程师,所以在比较房子的时候非常理智和冷静,加上对我的信任,所以我们很快速的锁定了目标房子。

Wen除了对房子的地基,材料,建筑成本,维修成本都很了解之外,最大的特长是非常擅于谈判,为客户争取利益。在和Listingagent接触一周后,给对方留下了良好的印象,所以在没有counteroffer的情况下,以第二名的出价拿到了我们的目标房子,比客户心理价位少了近十万。

Wen的这位客户说,因为Wen对市场的足够了解,所以第一次Offer就能买到房子,相比他同事下了20次offer还没买到,太高效了,是完全超出预期的一次合作。客户主动给Wen写了一篇评价,发在Google内部网站,希望对他的同事们有所帮助。


From Google clients:

I highly recommend Wen Zhao who is our buyer agent, she is the person we trust.

We talked to a few agents, she was not the one with highest volume, but we all know what we need is the better service, she offers excellent one.

She spent time talking with us to make sure she understands what we need, she is always available, she gave us advice on location, age, schools and potential repair cost, we understood all pros and cons before making offer. We were able to avoid a risky purchase.

She is professional and has wide knowledge about construction, renovations and materials. She gave us valuable ideas about house conditions, renovation plans, helped us interview contractors, walked with usto pick materials and shared resources she has.

The most important thing is the price.She knows market very well, and she spent huge effort on case study and offer negotiation trying to save money for us. It is always exciting to get a new home with price below appraisal, but what really matter is how much higher is your offer above the others, we won the house at the 2nd place. That's awesome experience!


买房案例二


这是一位在Facebook工作的客户。Wen帮客户在预算内买到Newark最好的位置,风景优美,超过7000sqft的lot,四个卧室的大房子。购买价格低于心理价位。Wen当时了解到这个房子的屋主在这里生活了超过25年,对于房子的一草一木都充满了感情,Wen为客户准备了一封信随offer一起递出,房主说因为这封信深深打动了他们,因此在众多offer里面选择了我们,并且没有给其他人counter offer的机会。


From Facebook clients:

Dear Wen,

Thank you for helping us to find this perfect home! We appreciate and enjoyed that you looked so many houses with us,and helped us make our decision.

I see that you have a very good eye for excellent houses, and you're an expert on house value appraisal. I felt that I saved a lot of money on buying this house. You consider for us, and one very house search you gave us best options and useful information (schoolrate, commute time, safety etc.), which saved us a lot of time.

Your constant positive energy, your brilliant sense of market, all combined you as a great real estate agent with big potential!

We appreciate all of your time spent for helping us purchase our first home in California.


买房案例三

这个房子的位置是客户一直最想要的,客户本身是设计出身,所以除了位置也希望买一个房屋内部条件不太好需要remodel的。这个房子从第一次下offer到我们拿到手,经历了两个多月的时间。我们和allcash的buyer竞争,中间经历了好几次波折,最后结果是比我们第一次下offer还少了一万多拿下房子。在银行贷款过程中,因为房子的condition比较差,也出现了些困难,但是一次次的,客户一家人和我并肩作战,互相鼓励互相信任,最后都跨越了困难,成功的买到了他们最喜欢的房子。




Wen的Listing House:


有时候ListingAgent就是要有一双“魔术手”,可以帮客户用最少的预算,把房子变得最漂亮,再推向市场。Wen的seller客户说看过Wen“装扮”过的房子后,都不舍得出售了,只想自己再住进来。下面的照片来自Wen亲手打造的房子。

Before




After




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