中国人在加州购房的流程与常见问题

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最近经常遇到中国客户找我咨询加州买房的问题,一些常见的问题被反复提到。确实,中美两国的地产市场情况与交易过程有很大的不同。所以整理出来购房流程和一些常见问题,如果还有更多问题欢迎加我微信号(wenzhaoca),我将提供免费的专业咨询。


一、中国人在加州购房的流程


如果是全现金买房,在流程上简化很多,通常5-7天可以办完所有的手续。


如果是贷款买房,银行贷款流程通常需要21天-30天的手续。

1. 须有中国护照,在美国当地银行开设的账号;

2. 选择想要买房的地区和房屋种类(独立别墅single house,联排别墅townhouse还是公寓condo);

3. 选择一个合法注册的房产经纪人,讨论购买要求,由经纪人介绍看房,选房;

4. 准备好银行存款证明,如果贷款还需要银行出具的贷款证明,定金支票(通常为房价3%),由经纪人填写买房出价合同书,如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字,则购房合同成立,双方进入具体操作程序;

5. 一旦出价合约书被卖方接受,则定金支票须存入双方选定的公证托管公司(escrow),这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司,不代表任何一方;

6. 公证托管公司对房屋产权进行核实,对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户,则会通知双方进行下一步操作;

7. 即使经过产权核实未发现睱疵,买方也会在交易完成(closing)之前购买产权保险,以便将来出现产权问题时获得赔偿;

8. 买方在交易完成(closing)之前购买房屋保险;

9. 按照合同约定的时间双方前往公证托管公司(title公司)办理closing,买方付款(支付至公证托管公司帐户),售方签署产权文件,交收房屋钥匙和其他文件资料;

10. Closing完成之后,公证托管公司清算各方的款项,并将产权文件报送当地县政府备案,县政府备案后并盖印章,原件由公证托管公司领回后邮寄给买方,交易完整结束。


二、常见问题


1. 没有绿卡的中国人可以在美国购置房产吗? 美国是一个成熟的市场经济国家,对外国投资者持欢迎态度。同时,法律透明公开,购房程序全程有第三方监管;任何人都可以购买美国房产,只要你拥有中国护照,你就可以完成购房交易,即使你没有美国签证,也可以通过电子邮件完成交易。如果是用现金(或银行存款)购买,几乎没任何限制,但想获得贷款用按揭方式购买,需要办理贷款手续,可以用中国收入申请美国贷款。


2. 需要人到美国才能买吗? 理论上你不必亲自到美国就可以买房,但最好是本人事先来美国开立好自己的银行帐户,以便用该帐户内的资金支付购房款。需要和银行提前确认好是否接受网上转账,现在大部分银行都接受这种网上签字的方法,只要有Email的地方,都可以签字,无论你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程。当然,在看房、选房的过程中,你如果能亲自选择是最好的。


3.中国人在美国买房要些什么证件和资料? 如果本人亲自前往购买,只要有护照就行了。如果是委托他人购买,需要给受托人写一份授权委托书(Powerof Attorney),该授权委托书需要公证,另外提供一份护照复印件就可以了,受托人有了授权委托书,可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款,代签买房合同等法律文件和代办过户手续。


4.中国人在美国购买的房屋产权与美国人购买的有何不同? 没什么不同,都是永久产权,产权文件上都会载明产权拥有人的姓名,获得不动产产权的时间和位置,土地占地面积和建筑物的面积等等。


5. 我需要付经纪人佣金吗? 在美国加州,买卖双方经纪人的佣金都由卖方支付,购房者不承担支付佣金的责任。


6. 我在美国买房以后可以移民美国吗? 目前,在美国买房与办移民没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买房产,买房可以被视为一种投资行为,但不可以仅因此而获得绿卡。

7. 应该买那种房屋? 美国房地产市场的房屋种类很多,最主要的有独栋别墅(SingleFamily house),联排别墅(townhouse),公寓(Condo)。对于投资者而言,独栋别墅短期出租回报率较低,但因为拥有土地,土地是永久产权并不断升值,所以长期来看独栋别墅升值潜力高;公寓短期出租回报率最高,但长期升值潜力最小。


8. 购买新房还是二手房? 在美国,大多数在市场上交易的房子是二手房子,占市场上挂牌出售的房子总数的85%;新建的房子相对较少,仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。在加州,大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据,所以一般大规模开发的新建房地段会稍偏,占地较小,以前多为其他工业或农业用地,较多的靠近高速或铁轨,或有其他的一些局限,但是新房户型设计新颖有效,房屋比较智能化,并且普遍内装现代奢华,买房后直接拎包入住,不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊,需要职业的经纪人帮助你权衡比较。


9. 外国人买房可以贷款吗? 我们可以协助外国购房者在美国办理贷款手续,贷款利率大约为5%(银行利率随时都在调整,具体以银行当天公布的为准)。


10.在美国养房通常每年需要支付哪些费用?

房产税: 房产税在美国各个州和地区都不同,加州的房产税是1.25%。政府会对每个房子做一个评估,然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解,其实按1%计算,就是你交100年房价才涨一倍;实际上100年之后房价早已涨了至少10倍,房产税根本就可以忽略不计。

房屋保险:在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子,房屋保险大约是300-500美元/年。此外,在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险,例如加州要加保地震险,南方城市要加保飓风险等。

物业费:如果买公寓或集合式住宅,通常会有物管费(associationfee),用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。公寓的物业费大约每年3000到5000美元,越是年代久远的公寓维护成本越高,物业费也越贵。

房屋保养费,如杀白蚊、换屋顶(屋顶的寿命通常是15-40年)或其他维修费用。


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关于Wen Zhao——不忘初心 方得始终


Wen在北大学习期间,曾被送往美国WashingtonUniversity和Emory University 商学院交换学习。在Emory时,谈判(Negotiation)课程拿到最高分,并和Team为UPS全球跨境业务做了市场调研分析,熟悉各个国家的文化及消费者习惯。

26岁成为凤凰卫视史上最年轻的总监,曾主管三个部门。2008年创办男装品牌(HANY.CN),靠着优质的产品和服务,现在HANY已经是年销售上亿的在线服装公司。在辛苦的创业初期,凤凰卫视的各位同仁倾力相助,所有的男主持人都身穿HANY男装,并在所有凤凰台为HANY做广告。

但是,我从来不是一个商人。

在凤凰卫视工作的时候,从负责所有的媒体合作,到创办运营凤凰博客,再到后来负责所有主持人、凤凰大型活动的合作,手里是有一定权利的。可是,每一天,我都过的很坦然,在那个职位上,没有收过合作伙伴的一分钱,我做的每一个决定,都是把公司的利益摆在第一位。所以,在凤凰,成长很快,也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老板对我说,他从华尔街一路走到香港、北京,我是唯一一个让他感受到感动的员工,从我身上,他也看到了简单就是力量。

Realtor这个职业对于我来说,充满乐趣,挑战和成就感。

为客户在预算内以最少的钱买到他们的Dream House,是Wen的目标以及从事这份工作的最大动力。

曾有客户对Wen说“你是世界上最好的agent,遇到你是我们的幸运”。Wen深知对于大多数人而言,房产是人生中所拥有的最贵重的投入和资产,不仅承载了居住与投资的功能,还承载了“家”的情感因素,是一个充满幸福回忆的地方。所以,Wen是用心去帮每一位客户找到他们的DreamHouse,就像是为Wen自己挑选房子一样。


获奖经历


2018年,Keller Williams Cupertino Capper and Rising Star,全公司几百位Agent,只有11位获得Capper,唯一一个Star奖杯颁给了我。



怎样算是一个好的Agent


I put your needs first because I wantto be the best Realtor possible.


永远把客户的利益放在第一位。

能够深入了解客户需求:客户的家庭状况,现在工作情况,将来的工作打算,预算等等。

非常了解湾区房地产市场:交通、学区、价格、户型结构,房子的各种软硬伤……。

从上面最基本的三点出发,为客户提供最优的买房选择;加上诚实、善良的品性,高超的谈判技巧,在买卖房屋的过程中维护自己客户的利益。

如果您有意向在硅谷置业投资,我将为您提供专业的房产咨询服务,个人微号“wenzhaoca”,邮箱“wenzhaoca@gmail.com”。


买房案例一


这是一位在Google工作的客户。客户是工程师,所以在比较房子的时候非常理智和冷静,加上对我的信任,所以我们很快速的锁定了目标房子。

Wen除了对房子的地基,材料,建筑成本,维修成本都很了解之外,最大的特长是非常擅于谈判,为客户争取利益。在和Listingagent接触一周后,给对方留下了良好的印象,所以在没有counteroffer的情况下,以第二名的出价拿到了我们的目标房子,比客户心理价位少了近十万。

Wen的这位客户说,因为Wen对市场的足够了解,所以第一次Offer就能买到房子,相比他同事下了20次offer还没买到,太高效了,是完全超出预期的一次合作。客户主动给Wen写了一篇评价,发在Google内部网站,希望对他的同事们有所帮助。


From Google clients:

I highly recommend Wen Zhao who is our buyer agent, she is the person we trust.

We talked to a few agents, she was not the one with highest volume, but we all know what we need is the better service, she offers excellent one.

She spent time talking with us to make sure she understands what we need, she is always available, she gave us advice on location, age, schools and potential repair cost, we understood all pros and cons before making offer. We were able to avoid a risky purchase.

She is professional and has wide knowledge about construction, renovations and materials. She gave us valuable ideas about house conditions, renovation plans, helped us interview contractors, walked with usto pick materials and shared resources she has.

The most important thing is the price.She knows market very well, and she spent huge effort on case study and offer negotiation trying to save money for us. It is always exciting to get a new home with price below appraisal, but what really matter is how much higher is your offer above the others, we won the house at the 2nd place. That's awesome experience!


买房案例二


这是一位在Facebook工作的客户。Wen帮客户在预算内买到Newark最好的位置,风景优美,超过7000sqft的lot,四个卧室的大房子。购买价格低于心理价位。Wen当时了解到这个房子的屋主在这里生活了超过25年,对于房子的一草一木都充满了感情,Wen为客户准备了一封信随offer一起递出,房主说因为这封信深深打动了他们,因此在众多offer里面选择了我们,并且没有给其他人counter offer的机会。


From Facebook clients:

Dear Wen,

Thank you for helping us to find this perfect home! We appreciate and enjoyed that you looked so many houses with us,and helped us make our decision.

I see that you have a very good eye for excellent houses, and you're an expert on house value appraisal. I felt that I saved a lot of money on buying this house. You consider for us, and one very house search you gave us best options and useful information (schoolrate, commute time, safety etc.), which saved us a lot of time.

Your constant positive energy, your brilliant sense of market, all combined you as a great real estate agent with big potential!

We appreciate all of your time spent for helping us purchase our first home in California.


买房案例三


这个房子的位置是客户一直最想要的,客户本身是设计出身,所以除了位置也希望买一个房屋内部条件不太好需要remodel的。这个房子从第一次下offer到我们拿到手,经历了两个多月的时间。我们和allcash的buyer竞争,中间经历了好几次波折,最后结果是比我们第一次下offer还少了一万多拿下房子。在银行贷款过程中,因为房子的condition比较差,也出现了些困难,但是一次次的,客户一家人和我并肩作战,互相鼓励互相信任,最后都跨越了困难,成功的买到了他们最喜欢的房子。




Wen的Listing House:


有时候ListingAgent就是要有一双“魔术手”,可以帮客户用最少的预算,把房子变得最漂亮,再推向市场。Wen的seller客户说看过Wen“装扮”过的房子后,都不舍得出售了,只想自己再住进来。下面的照片来自Wen亲手打造的房子。


Before



After




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